今天，最妙手民法院发布《对于审理捏行异议之诉案件适用法律问题的讲解》，对于商品房耗尽者权益保护进行了细化、具体的范例，进一步拓宽了保护边界，更鼎力度看管买房主谈主的正当权益。该讲解自2025年7月24日起实施。

什么是捏行异议之诉？捏行异议之诉是针对强制捏行中发生的财产争议拿起的诉讼。比如，买房主谈主凭证条约商定向建造商支付了房款，但还没办下房产证，若建造商因债务纠纷导致房屋被法院查封捏行，买房主谈主可通过拿起“捏行异议之诉”目的权益。

最妙手民法院民一庭副庭长 吴景丽：比如建造商负债了，债权东谈主拿着法院的顺利判决晓喻，肯求法院强制捏行建造商的房产，此时买房主谈主就站出来说这个屋子我依然买了，我交了房款，天然我莫得房本莫得产权证，然则这属于我的房屋，你们不成捏行，此时买房主谈主向法院提倡排斥捏行的诉讼请求，这个诉讼就叫捏行异议之诉。这技能法院就要审查，看是保护买房主谈主的权益，照旧保护债权东谈主的权益，因此作出判决。

法官先容，法院在审理时，需揣度买房主谈主的糊口居住权与债权东谈主的财产债权之间，谁的权益更需要优先保护。

凭证当年的范例，若是被捏行的房产是买房主谈主的唯独房产，可排斥强制捏行，但若是买房主谈主还有其他房产，则不成排斥强制捏行。这次司法讲解的一大亮点是放宽了对房屋类型、套数、性质的限制，将保护边界从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”。

最妙手民法院民一庭副庭长 吴景丽：比如说为了家庭生活的需要，一家东谈主口相比多，原先是有一套屋子的，然则为了改善生活居住环境，这么就又买了一套屋子，依据咱们新的司法讲解的范例，这种情况是属于改善性住房的需求，咱们依然不错排斥捏行，保护他的权益。还比如说进城的农村东谈主员，他原先在梓里有一套房屋，他进城之后城里又买了一套房屋，天然此时是有两套房屋，然则咱们也要赐与保护，他是为了基本的居住生活的需要。

明确房屋预报登记后可排斥强制捏行

如何更主动地阻碍风险？我公法律范例了预报登记轨制，买房主谈主在买房后可实时向不动产登记机构肯求办理商品房“预报登记”，珍摄出现“一房二卖”的情况。这次司法讲解相称范例，买房主谈主理理预报登记后，若是房屋因建造商债务被肯求强制捏行，可凭预报登记目的权益。相沿、斥地、饱读舞买房主谈主积极办理房屋预报登记。

最妙手民法院民一庭副庭长 吴景丽：预报登记是什么，由于房地产建造商他们的大扫数权证还莫得下来，然后还莫得、不成给我办产权证，或者说是莫得已毕验收等等的情况下，此时我交了一部分钱，然则我不成办理一谈的过户手续，这个技能怎么来保护我的权益，我就不错向不动产登记部门去办理一个预报登记，办理预报登记，咱们就这个房产是若是在触及有可能被捏行的技能，我就不错肯求排斥强制捏行，此时法院会赐与相沿。

此外，为更好保护农民工群体的正当权益，司法讲解对触及农民工工资的债权给予优先保护。

最妙手民法院民一庭副庭长 吴景丽：比如说建造商欠归还权东谈主的钱，债权东谈主来肯求法院强制捏行建造商的房产，然则建造商还欠施工方的建筑工程款，施工方因为它的主体践诺上是由农民工组成的，咱们以为债权更具有优先性，为了保护农民工的权益，咱们以为不错排斥强制捏行。

减弱当事东谈主诉讼背负，一揽子化解纠纷

为了一揽子内容化解矛盾纠纷，减弱当事东谈主诉讼背负，司法讲解明确不错将当事东谈主的联系诉求团结审理，幸免当事东谈主往返奔跑告状，最大适度减少蚀本。

最妙手民法院民一庭副庭长 吴景丽：若是买房主谈主在拿起捏行异议之诉的同期，还条款证据这个屋子是我方的，然后条款证据产权办理房屋过户手续，这种请求咱们是不错跟捏行异议之诉一并审理的，看成买房主谈主就无须去起两个诉了，就不错在一个诉中贬责，这么就减弱了当事东谈主的背负。

若房屋已被捏行拍卖，买房主谈主不错如何爱戴本人正当权益呢？司法讲解范例，买房主谈主可条款取回拍卖的房款。

最妙手民法院民一庭副庭长 吴景丽：买房主谈主向法院拿起捏行异议之诉，若是他的诉讼请求约略赢得法院的相沿，法院就会判决住手捏行。然则在审理的经过中，若是因为一些荒谬的情况，一些客不雅的原因，房产依然被捏行了，此时住手捏行，依然莫得践诺的意旨了。屋子捏行之后若是被拍卖了，拍卖的房款，买房主谈主是不错条款赢得的，法院会赐与相沿。

现实中，个别被捏行东谈主为了灭绝捏行、与案外东谈主坏心结合、通过案外东谈主拿起捏行异议，妨碍法院平时捏行职责次序，为阻碍、惩治这类错误诉讼，司法讲解进行了范例。

最妙手民法院民一庭副庭长 吴景丽：在肯求捏行东谈主捏行房产的技能开yun体育网，被捏行东谈主有的技能就会结合他的亲戚一又友，然后编造事实，说这个屋子依然卖给了他的亲戚一又友，让他的亲戚一又友以案外东谈主的身份拿起捏行异议之诉，来妨碍法院的平时捏行。这种情况下咱们就应该查明事实，应当判决驳回诉讼请求，并视情节轻重赐与罚金、拘留，组成罪犯的，处以处分。